Istandsæt dig til boligsalg

J.S. Boligøkonomi

Foto: vician / 123RF Stock Photo

Foto: Vician / 123RF Stock Photo

En istandsættelse kan være en fornuftig vej til at få solgt huset. Er der grundlæggende to fordele: 1) Du kan hæve prisen på boligen – uanset det lokale marked 2) Du kan gøre et salg muligt i et svært lokalt marked.

Istandsættelse af huse med henblik på salg er ikke nogen ny ting.”House flipping”, kalder amerikanerne det. Altså at man vender de dårlige sider væk fra sælgeres øjne, og får drømmen og de ægte muligheder i huset frem. Samtidig med at man gerne skulle tjene mere istandsættelsen ved salget end udgiften til istandsættelsen.

Og her er det en pointe. Istandsætter man udelukkende med henblik på salg, er det en god idé at se istandsættelsen som en forretning.

Du skal som minimum have mere ud af det – enten i penge eller øget salgbarhed af boligen – end det du lægger i projektet af tid og penge. (Med mindre du selvfølgelig har en irrationel passion for store istandsættelsesprojekter, der ikke kan betale sig). Alt bliver kort sagt sjovere, hvis der er en gevinst at tage med fra projektet.

Vores råd til istandsættelse med henblik på salg er:

  • Sæt dine timer til en værdi – eksempelvis 150 kroner (efter skat) for en time. Tæl det med som en udgift i det samlede regnestykke.
  • Vælg billgere – men ikke tarvelige – byggematerialer. Vælg eksempelvis en hvid laminatbordplade i køkkenet i stedet for en dyr løsning. Dyre løsninger kommer sjældent hjem samlet set. Så ingen Vola-armaturer eller Corian-bordplader.
  • Vær realistisk med horisonten for istandsættelsen. Læg en plan i din kalender for, hvornår du skal være færdig og hold dig til den.
  • Find en ejendomsmægler i dit lokalområde, der kan se værdien og mulighederne i din istandsættelse. Du kan bruge søgemaskinen over alle danske ejendomsmæglere Habita.dk til at finde frem til de rigtige ejendomsmæglere i din by / dit område. Den rigtige ejendomsmægler / salgsprocess kan være en temmelig vigtig som en del af forretningen bag din istandsættelse.

Selv om du muligvis har det fint med en mindre fortjeneste, så bør du ikke gå efter mindre end et 50 % afkast på de midler og værdien af den tid, du kaster i projektet.

Lad os tage et lille regnestykke på istandsættelsesprocessen: 

  • Du har en bolig, der før en istandsættelse realistisk vil kunne sælges for 1.500.000 kroner.
  • Du istandsætter for 100.000 kroner i materialer og for 50.000 kroner af din tid. Altså en investering på 150.000 kroner samlet set.
  • Med denne investering skal du planlægge at få en gevinst på 75.000 kroner (50 % af de 150.000 kroner).
  • Boligen skal altså nu kunne værdisættes til 1.725.000 kroner.

I virkelighedens verden kan prisen på denne bolig både ende på 1.800.000 kroner eller på 1.600.000 kroner. Det er derfor vigtigt, at du minutiøst planlægger, at du kan tjene 50 % på din istandsættelse. Hvis du kun vinder 25 %, så er du jo heller ikke helt til grin – men det vil du måske være, hvis du direkte sætter penge til – og ender med at komme ud med færre penge end det, du oprindelig kunne få for boligen uistandsat.

Ovenstående er ikke endelgyldig fakta – men det mener vi er en god rettesnor for de fornuftige istandsættelsesprojekt.