Når du skal bygge nyt hus

Går du med tanker om at bygge dit nye drømmehus, er der mange forhold du skal sikre dig at få ordentligt på plads inden du går i gang.

Der er mange forskellige måder at bygge på, og den mest almindelige, og også den mindst risikobetonede måde er, at vælge et af de mange typehusfirmaer der tilbyder et nøglefærdigt hus med betaling ved overtagelse. Det er dog således, at selv om det er en nøglefærdig løsning, så er der for dig som bygherre en del forhold som der skal tages stilling til. Og selv om det er et velrenommeret typehusfirma, så er de ikke dygtigere end det svageste led, hvorfor der også sker fejl for selv de bedste.
Her under finder du en række forhold som du indledningsvis bør overveje og tage stilling til. Det er selvklart rådgivernes og totalentreprenørens ansvar, at undersøge de mange emner og tage de mange forhold med i betragtning. Men du vil som bygherre blive inddraget, og blive bedt om at tage stilling til mange ting. Og tit og ofte kan der være tale om beslutninger af væsentlig betydning for økonomien.

Grundens udformning, husets placering på grunden og fundering?

Når det kommer til grunden, kan der være mange spørgsmål og forhold som man skal tage stilling. Hvor på grunden skal huset placeres, hvor højt på grunden skal huset stå i forhold veje, fortov, naboer mv. Er der begrænsninger fra myndighederne og lokalplanerne. Skråner grunden, er der behov for ekstra afvanding mv. Skal huset hæves, og skal der laves ekstra høje fundamenter?

Hertil kommer der hele funderingsforholdet. I mange kontrakter er der indlagt et ”almindeligt fundament”. Men lige så snart man blot skal en smule længere ned end 90 cm som værende frostfri jord, så koster det ekstra. Skal der lægges armeringen i fundamentet er der også tale om ekstrafundering – og det skal man i 9 ud af 10 tilfælde.

Ydermere er der al jorden. Det koster rigtig mange penge at få fjernet jord, og hvis jorden oven i købet er forurenet kan der være tale om nogle meget væsentlige ekstraregninger – allerede før man overhovedet er gået i gang med at bygge. Så det er her man som bygherre skal være parat til et sluge de første kameler, for omvendt er det jo ikke entreprenørens ansvar eller risiko, hvad der ligger nede i jorden, under dit kommende hus.

Så brug gerne lidt ekstra penge i starten på at få undersøgt jordens beskaffenhed nærmere. Læs meget mere omkring byggetilsyn her.

Indretning, materialevalg og overflader

Man kan købe sig fattig i diverse materialevalg, når man diskuterer indretning og materialevalg. Også her kan man overveje at benytte sig af rådgiver, her kan man med fordel benytte sig af en arkitekt, som har god forstand på rumindretning og kan rådgive jer vedr. materialevalg.
Vær opmærksom på at diverse ekstra ting kan koste rigtig mange penge ekstra. Så overvej hvor nødvendigt det er, at hårde hvidevarer eksempelvis bliver leveret sammen med husnøglen. Det kan oftest gøre billigere efterfølgende. Det samme kan gælde lys, lamper, solceller, tæpper mv.

Pris og kontraktmateriale

Det er meget vigtigt, at du får hjælp til at gennemgå kontraktmaterialet. Her skal du gøre brug af prof. rådgivning, og helst gerne i form af både en bygherrerådgiver, (byggeteknisk) og så en advokat til de mere juridiske og økonomiske forhold. Læst mere omkring byggesagkyndig, byggeteknisk og bygherrerådgiver hos bygegsagkyndig.nu.
Der findes flere forskellige aftalegrundlag, lige fra AB92, ABT93, AB Forbruger, SL97 mv. Og flere af byggefirmaerne læner sig op ad disse betingelser, men endnu flere laver om på dem, og ændrer ordlyde og hele paragraffer mv. så det mere er til fordel for byggefirmaet end jer. Det er netop derfor I skal have rådgiver på, så man kan styre uden om disse faldgrupper.

Hertil kan der være forhold, som er beskrevet svagt eller mangelfuldt, og der kan være forbehold som er ude af proportion. Eksempelvis tager nogle entreprenører forbehold for skader på fortove – noget som kommunerne går meget op i, i deres byggetilladelser. Og hvis entreprenøren ikke hæfter for skader på fortove, kantsten mv. så kan man stå med en klækkelig ekstraregning efterfølgende, idet man skal skifte halvdelen af fortovets fliser – efter krav fra kommunen. Læs omkring køberrådgivning her.

Overtagelsesdag og indflytning

I dag benytter mange seriøse byggefirmaer sig af metoden hvor man både laver en forgennemgang og en egentlig afleveringsforretning. Denne metoder er den bedste måde at gå til et nyt hus på. Det fungerer sådan, at man ca. 10 arbejdsdage forinden selve overtagelsen laver en forgennemgang. Ved forgennemgangen skal huset være 98 % færdigt, og man laver dér den egentlige mangelgennemgang af huset. Også her kan det være en fordel at have en byggesagkyndig med, som med trænede øjne kan finde mangler, som I som lægfolk ikke ville se.

Herefter har byggefirmaet de ca. 10 arbejdsdage, til at få udbedret diverse fejl og mangler, og naturligvis gøre huset helt færdigt. På den måde kan overtagelsen af huset blive en langt mere positiv fornøjelse, hvor man kan lave en god overdragelse, få styr på økonomi og de småpraktiske ting som der altid er ved et nyt hus. Men vigtigst af alt, huset er uden væsentlige mangler, og man slipper for håndværkere i de efterfølgende uger, og man kan flytte ”rigtigt” ind med det samme.

Laver man ikke en forgennemgang, kan man risikere at skulle flytte ind i et hus med en del mangler, og man kan derfor risikere at skulle dele huset med håndværkere de næste par uger…

Byggetilsyn med byggeriet

Selv den bedste begår fejl, og derfor er det altid godt at have en bygherrerådgiver med undervejs i byggeriet. Den prof. rådgiver ved hvor byggefirmaer oftest laver fejl, og hjælper med at holde byggefirmaet i snor så man ikke skal stå alene med evt. diskussioner overfor et prof. byggefirma som lægmand.

Bygherrerådgiveren er også rar at have med undervejs, til at hjælpe med evt. tvivlsspørgsmål, som måtte opstå. Altså at man ikke som lægmand føler man skal tage store beslutninger, i en branche som man ikke kender meget til.

Sidstnævnte er meget udtalt i andre byggerier som ikke er med typehusfirmaerne. Dér kommer der altid nogle uforudsete ting, som man ikke har styr på. Og desuden kan tidsplanen skride, der kan opstå skader undervejs (regn, storm mv.) og meget meget mere. Så sørg for at have en god rådgiver med på sidelinjen.

Af Bygningsingeniør Morten Mathiasen
Byggesagkyndig.nu
12. maj 2014